新華財經上海6月18日電（記者 楊溢仁）6月18 日，國泰海通砂之船商業REIT、中金唯品會商業 REIT、中信建投首農商業REIT、匯添富上海地產商業REIT——首批四單REIT產品正式在上交所上市交易。

據悉，四單產品合計募資203.33億元，發行階段全部一日售罄、啟動比例配售，網下認購倍數區間落在38.6倍至103.8倍，機構戰略配售占比為70%至75%，市場配置需求旺盛。

在業內人士看來，首批試點落地，將打通商業地產“投融管退”完整的資本閉環，為全國海量商業零售、商業辦公樓存量資產證券化提供標準化范本。

試點甄選有據

首批四單商業不動產REITs分屬三大差異化商業業態，底層資產區位、運營主體、現金流特征、收益水平各有鮮明標簽。

那么，監管與原始權益人如何進行上市項目標的的篩選？

首先，就國泰海通砂之船商業REIT而言，其底層資產——西安砂之船奧特萊斯，出租率達98.03%，由民營奧特萊斯龍頭運營，客流與租金增長的確定性較強。

中金唯品會商業REIT方面，其底層資產為鄭州、哈爾濱杉杉奧萊，兼顧區域分散與連鎖化運營優勢。

中信建投首農商業REIT的底層資產——北京昌平龍德廣場，已穩定運營超17年，為城市大體量購物中心，是國資持有的區域商業地標資產。

匯添富上海地產商業REIT作為首批四單項目中的唯一甲級寫字樓REIT，其底層資產位于上海市黃浦區核心商圈，屬于核心城區辦公稀缺資產，現金流穩定性強。

據記者了解，本次上市的四單試點項目，產權完整，合規性完善，均是位于一二線核心城市成熟運營的資產，現金流持續穩定，發行主體多元，底層資產覆蓋主要成熟商業不動產類型，形成了可復制的多元試點樣本。

海外經驗可鑒

商業不動產REITs，被業內視為盤活萬億“沉睡”商業存量資產的核心金融工具，原始權益人通過資產出表、權益募資，降低了企業的債務壓力。參考海外成熟市場的資產證券化路徑，該金融產品的推出，將持續撬動巨量社會資本投入存量更新。

來自華泰證券的研究觀點指出，我國商業不動產存量規模龐大，以開發貸、經營性物業貸為代表的傳統債權融資僅能短期緩解企業現金流壓力，無法從根本上化解原始權益人存量資產沉淀、高負債運行的結構性壓力。而REITs能夠實現存量資產的真實出售，讓原始權益人一次性回籠大額權益資金，用于償還債務、存量改造、新增優質項目投資，打通商業地產“投-融-建-管-退”的完整閉環，大幅降低行業資產負債率，推動行業從增量開發轉向存量運營。

同時，該產品也將為長期資金提供穩定分紅的固收類配置標的，有助于拓寬居民低波動投資渠道。

中國證監會主席吳清在2026陸家嘴論壇上公開表示，首批商業不動產REIT的推出將堅持穩起步、穩發展，既為做優增量、盤活存量提供動力支持，也為投資者大類資產配置提供新的選擇。

借鑒海外成熟市場經驗，不難發現，國內商業不動產REITs的擴容大有可為。

公開數據顯示，截至2025年末，在美國REITs市場中，商業不動產類的產品數量占全部 REITs的43%；日本J-REIT市場的商業不動產占比達55%，是市場絕對核心底層資產。

根據中信建投證券測算，國內存量商業不動產市場的規模超百萬億元，參照美國市場3.8%的證券化率靜態測算，國內商業不動產REITs的潛在規模有望突破3.8萬億元。截至6月，滬深交易所已累計受理了20單商業不動產項目，擬募資總額超700億元，2026年至2028年，行業年均擴募空間料在263億元至350億元區間。

“本次商業不動產REITs的成功上市，是監管層、市場及投資者對集團長期深耕實體、專注商業運營創新的高度認可，也是集團從傳統商業運營商向資產平臺化、資本化運營轉型的全新起點?！鄙爸瘓F董事局主席徐榮燦坦言，“未來，集團將嚴格履行資產運營主體責任，保障項目平穩存續運營，持續輸出穩定、可持續的現金流；堅持盤活存量、做優增量，持續打磨城市商業新地標，適時注入更多優質資產，為商業不動產REITs市場穩健發展貢獻力量。”

發展空間廣闊

“2026年是國內商業不動產REITs發展的元年”這一論斷，已成為業界共識。

財通證券方面判斷，在政策層明確平等支持國企、民企發行商業REITs的大背景下，后續大量民營主體持有的優質奧萊、區域購物中心資產有望加速商業REITs的申報，市場供給主體將更加多元化。

對于個人投資者來說，哪些資產值得重點關注？

業內專家判斷，后續布局可聚焦四大類底層資產。其一，是奧特萊斯——尤其是頭部連鎖運營商和一二線城市內，運營成熟的奧萊資產，其客流普遍較為穩定、租金年增速較高，經營韌性十足。

其二，是核心城市的甲級寫字樓，包括北京、上海、深圳的核心商圈物業，其供需格局通常較為健康，租戶以大型企業為主，抗周期能力更強。

其三，是區域標桿購物中心。該類底層資產具備商圈稀缺性、高品牌壁壘，存量更新增值空間大。

其四，是城市區域型綜合商業。該類資產能穩定本地消費客流，波動一般低于高端商業，適合穩健型資金配置。

首批四單商業不動產REITs登陸上交所，是國內資本市場中的又一個里程碑事件，萬億元存量資產將迎來標準化盤活路徑。隨著配套政策的持續落地、長期資金的快跑入場，商業不動產REITs有望成長為資本市場重要配置板塊，推動國內房地產行業完成從增量開發到存量價值運營的結構性轉型。

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編輯：葛佳明

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