新華財經上海6月23日電（談瑞）距離6月30日上海2026年第五批次集中土拍現場競價還有一周時間，上海市土地交易事務中心已于6月23日對外披露第六批次擬出讓住宅用地預告清單，楊浦、徐匯、奉賢的三宗涉宅地塊被納入下一輪供地計劃。

不同于過往待上一批次全部成交公示完畢后再釋放新地塊信息的慣例操作，本輪在五批次尚未開拍階段就搶先公布了后續供地計劃。業內分析指出，此舉旨在拉長市場預期窗口，給房企留出充足的地塊研判、資金調配與投資測算周期，進一步提升土地市場信息透明度，穩定行業投資預期。

第六批次土拍名單搶先預告

本次披露的第六批次擬出讓住宅用地，共計三宗涉宅用地，區位優勢、規劃指標、產品定位各有側重，覆蓋內環濱江改善、主城成熟改善、近郊剛需剛改三大主流置業賽道，地塊適配性較強。具體地塊分別為楊浦C090103單元03A1-05、03A2-01、03A2-02地塊，徐匯S031002單元N06-38、N06-39地塊，以及奉賢FXC1-0011單元C02B-06地塊。根據官方時間規劃，該批次地塊正式出讓公告將于6月下旬發布，整體競價交易流程將在7月下旬啟動。

三宗地塊中，楊浦內環濱江八埭頭地塊的含金量較高，被眾多行業觀察人士視作上海今年“進入公開土拍市場的年度最重磅地塊之一”。該地塊坐落楊浦內環核心濱江板塊，坐擁一線黃浦江濱江景觀資源，是上海核心城區稀缺的濱江住宅儲備用地。片區經過多年發展，配套設施已趨于成熟完善，軌道交通、商業綜合體、基礎教育等優質資源密集落地。尤其是考慮到上海內環濱江片區可連片開發的純住宅用地資源逐年遞減，該地塊的稀缺性更顯突出。疊加當前核心城區高端改善置業需求持續釋放的市場背景，市場人士多認為該地塊具備極高的開發價值與增值潛力，預計其將吸引多家央企、國企及本土頭部品牌房企扎堆角逐，大概率觸發多輪競價。

徐匯地塊地處內中環成熟居住板塊，地段價值穩健，居住屬性突出。地塊緊鄰桂林公園，同時毗鄰地鐵12號線、15號線多個站點，公共交通出行便捷，可快速通達市中心多個核心商圈與產業片區。該地塊周邊以存量中高端成熟住宅社區為主，居住人群穩定、改善需求旺盛，但片區內新增改善型住宅供給稀缺，市場供需缺口明顯。該地塊住宅子地塊土地面積約2.9萬平方米，2.2的適中容積率規避了超高層住宅的擁擠弊端，開發可塑性較強，房企可靈活規劃洋房+高層組合社區或全小高層低密社區，能夠精準匹配主城改善人群的居住需求，產品溢價空間可觀。

奉賢地塊則聚焦近郊剛需、剛改市場，坐落奉賢新城片區，區位優勢在遠郊板塊中較為突出。地塊距離地鐵5號線奉賢新城站僅500余米，屬于標準地鐵盤，通勤優勢顯著，周邊商超、商圈、學校、社區配套齊全，能夠滿足日常居住生活所需。該地塊出讓面積約1.54萬平方米，體量精致且容積率低至1.05，是典型的低密優質宅地，有望針對剛需、剛改需求打造全低密產品，承接剛需外溢、近郊改善的置業需求，填補區域高品質剛需住宅供給空白。

全年供地縮量提質 土地市場冷熱分化

從2026年上海整體供地規劃來看，上海樓市“精供優供、提質縮量”的發展導向十分明確，供地結構持續優化。

數據顯示，2025年上海商品住房用地供應區間為375公頃至485公頃，而2026年這一指標下調至275公頃至385公頃。取區間中值計算，全年住宅供地規模較去年減少100公頃，降幅達23.3%，供地總量明顯收縮。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析表示，2026年上海住宅供地形成了“中心城區適度供應、新城和近郊集中發力”的梯度格局，浦東、閔行、寶山、嘉定、松江、青浦等區域供地占比超過60%，成為住房供給主力；中心城區以優質改善型地塊為主，近郊和新城主要承接剛性及改善性需求，遠郊區則以滿足本地居住需求為主。

因而，在整體縮量的大背景下，上海土地市場板塊價值分層、冷熱分化的特征愈發常態化。核心城區優質宅地因稀缺性、配套優勢常常成為房企爭搶的核心資源，土地價值持續抬升；而遠郊普通地塊因供給相對充足、市場需求有限，競爭熱度持續偏弱。

回顧2026年已收官的前四輪集中土拍，成交溢價率的變化直觀印證了這一分化邏輯。前三批次土拍中，青浦、嘉定、金山等區域多數地塊以底價或個位數低溢價成交，市場表現平穩；而第四批次土拍熱度顯著攀升，閔行、浦東兩宗地塊溢價率均超40%，虹口一宗地塊溢價率達35%，由此可見核心地塊優質土地資源仍是“持幣待購”的房企們所競相追逐的對象。

需要指出的是，當前房地產行業整體趨于穩健理性，房企投資策略早已從過去的規模化拿地，轉變為精細化、聚焦型拿地，普遍秉持“擇優布局”的原則，優先鎖定核心地段、配套成熟、去化穩健的優質地塊。結合全年供地計劃與第六批次地塊預告信息，業內行業分析師判斷，“預計下半年的整體供地節奏都會加快，優質地塊也會輪番上馬。”具體來看，內環、內中環核心片區優質改善地塊，仍將是央企、頭部房企的核心布局重心，大概率保持高熱度、高溢價態勢；近郊剛需、剛改地塊將維持平穩出讓節奏，供需趨于平衡；遠郊地塊市場熱度仍相對低迷，樓市冷熱分區的格局短期內難以扭轉，上海土地市場進入“精耕細作、價值為王”的全新發展階段。

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編輯：李一帆

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