新華財經上海6月24日電（記者朱妍）首批上市熱度未散，第二批商業不動產REITs已火速“接檔”。近日，6只新品陸續獲批，累計入場機構已增至8家，REITs作為萬億級藍海的成長空間正加速打開。

第二批商業不動產REITs獲批

第二批商業不動產REITs陸續獲得“準生證”。隨著光大保德信光大安石商業不動產REIT、華安錦江商業REIT獲得批文，6月22日以來，第二批新品的數量已經達到6只。

從此次獲批的REITs來看，底層資產具有較高的“吸引力”。比如創金合信北京國資公司商業不動產REIT以“雙核驅動”錨定首都核心資產，分別覆蓋硬科技與文化消費賽道；光大保德信光大安石商業不動產REIT的底層資產是稀缺的雙成熟購物中心組合等。

“第二批商業不動產REITs的獲批，向市場傳遞了一個明確信號。”業內人士認為，未來商業REITs的核心競爭力，就在于底層資產是否具備清晰的產業邏輯、扎實的運營表現和可持續的增長潛力。

整體來看，商業不動產REITs的資產邊界正在快速拓寬。格上基金研究員關曉敏對上證報記者表示，首批商業不動產REITs以民企和地方國企為主，第二批引入了外資巨頭凱德?、?央企龍頭保利?、?上海核心區平臺陸家嘴?和北京國資體系?等，資產類型也從＂零售+辦公＂擴展到＂城市更新+科創園區＂。

部分基金公司將商業不動產REITs視作公募REITs業務的首個落子點，比如光大保德信基金。該基金公司表示，此次產品的獲批，是公司在公募REITs業務領域的重大突破。不僅進一步豐富了公司的產品矩陣，為長線機構資金，提供了期限匹配、收益穩健的優質配置標的，也為個人投資者打開了參與核心商業資產投資的便捷渠道。

REITs市場成長空間打開

2026年是商業不動產REITs的發展元年。6月18日，首批4只商業不動產REITs上市，標志著我國公募REITs市場正式形成“基礎設施+商業不動產”雙輪驅動。短短數日后，第二批商業不動產REITs再度獲批，產品擴容駛入快車道。

光大保德信基金表示，隨著商業不動產REITs市場持續擴容，更多優質商業不動產資產將有望通過REITs模式實現盤活，為資本市場高質量發展、商業不動產行業轉型升級與實體經濟提質增效注入持久動力。

從投資角度看，商業不動產REITs供給端的放量，或令市場定價轉向“現金流兌現質量”。展望下半年，關曉敏表示，隨著可選標的增多，資金將向現金流兌現質量更高的資產集中，結構分化加劇，投資上需要基于出租率、銷售額、NOI兌現率、資本開支和重要租戶續約等核心指標判斷投資價值。

值得注意的是，境內REITs的首批指基也已申報，或進一步帶動REITs流動性的邊際改善。申萬宏源研究認為，境內REITs市場的規模有望擴容至1.29萬億-2.1萬億元。

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編輯：張煜

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